Full Title: Los pisos turísticos y de temporada no explican toda la caída de la oferta de alquiler permanente
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Las cifras de idealista sobre la actual oferta de alquileres confirman los cuatro años de sangría que lleva sufriendo el stock de vivienda en arrendamiento, con una caída del 56% del producto ofrecido en el portal inmobiliario desde finales de 2020 hasta finales de 2024. Cuatro años en los que arrendar una casa se ha transformado en algo parecido a participar en el ‘casting’ de una película, con una demanda disparada y unos precios de las rentas que van acumulando récords mes tras mes para ponérselo cada más difícil a las familias que buscan una casa donde vivir de forma permanente. (View Highlight)
Las viviendas turísticas y el alquiler temporal se han convertido en el chivo expiatorio de las administraciones públicas y los autodenominados sindicatos de inquilinos ante estos problemas de acceso a la vivienda en arrendamiento en España. Una situación de la vivienda que no puede resumirse en que simplemente esté ocurriendo un traspaso de pisos de un tipo de alquiler a otro. Hay otras decisiones, de tipo político, que han impactado de lleno en el mercado del alquiler. (View Highlight)
En 2022, con motivo de la guerra en Ucrania y sus efectos en la economía española, se limitó la subida de los precios de los alquileres en la renovación anual de los contratos en vigor. Un tope a los alquileres que sigue en vigor ya que, actualmente, la actualización de las rentas de los nuevos contratos firmados desde mayo de 2023 ya se realiza por debajo de la inflación. (View Highlight)
Toda esta situación de inseguridad jurídica y de intervención del Ejecutivo de Pedro Sánchez en un mercado libre se culminó con la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda y la posibilidad de declarar desde mayo de 2023 las zonas de mercado residencial tensionado, que suponen aplicar límites a las subidas de los nuevos contratos de alquiler. (View Highlight)
Esta inseguridad jurídica y la incertidumbre por saber cuál va a ser la próxima medida del Gobierno ha llevado a muchos propietarios a tomar la decisión de sacar sus viviendas del mercado del alquiler tradicional para o ponerlas a la venta, o directamente dejarlas vacías hasta que cambie la situación, y también a trasladar el inmueble hacia otro tipo de arrendamientos, como los mencionados pisos turísticos o alquileres de temporada.
Los datos de idealista/data y de AirDNA, la plataforma de análisis de datos de los principales portales de alquiler turístico, como Airbnb y Vrbo, confirman que no son ni los únicos ni los principales causantes de la perdida de viviendas en el mercado del alquiler tradicional. (View Highlight)
La oferta de viviendas en alquiler en España ha caído un 56% entre finales de 2020, cuando el stock en arrendamiento en idealista alcanzó cotas máximas, hasta finales de 2024. Una diferencia de más de 200.000 viviendas en el mercado.
Por otro lado, los arrendamientos de temporada, aquellos en los que el alquiler no supone la vivienda habitual del inquilino, han crecido un 41% en el mismo periodo, son 7.500 unidades más entre finales de 2020 y finales del año pasado. (View Highlight)
Mientras, con los datos de AirDNA, las viviendas de uso turístico han crecido un 30% en estos cuatro años, lo que supone algo más de 85.600 viviendas desde sus mínimos de 2020, cuando los movimientos estaban limitados durante la salida progresiva de la pandemia, hasta la actualidad, en un momento en el que España ha alcanzado de nuevo cotas máximas en la llegada de extranjeros a España y del gasto en turismo, y con los ayuntamientos tomando cartas en el asunto, como la paralización de nuevas licencias turísticas o exigiendo medidas más estrictas para renovar los permisos en vigor.
El PSOE ha presentado recientemente una batería de medidas fiscales que incluye una subida del IVA a los pisos turísticos al 21%, para que tributen como actividad económica, así como aumentar los impuestos sobre la vivienda vacía, para fomentar que salgan al mercado. (View Highlight)
En el supuesto básico de que se hubiera producido un trasvase directo de toda la oferta de alquiler habitual que se ha perdido (-201.776 unidades) hacia el aumento que ha registrado los otros arrendamientos (7.510 viviendas más en alquiler de temporada y 85.632 nuevos pisos turísticos), supondría un traspaso directo del 46% de ese stock ‘perdido’ por los arrendamientos regulados por la LAU. Entonces, ¿a dónde se ha ido ese 54% de la oferta restante, más de 108.000 viviendas de alquiler que estaban en el mercado a finales de 2020? (View Highlight)
Una de las decenas de respuestas puede ser que estas viviendas se hayan ido traspasando hacia el mercado de la compraventa residencial. Desde la salida de la pandemia (2020-2024), el mercado de la vivienda en venta ha protagonizado un auge, mayor que el vivido durante el periodo previo (2015-2019). Si en 2020, lógicamente se vivió una descenso del 14,5% de las transacciones frente al año anterior, con algo más de 487.000 unidades, desde 2021 las compraventas han vuelto a registrar cifras que no se veían desde 2007, superando las 600.000 operaciones todos los años y hasta las 700.000 en 2022 y 2024, con datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). ¿Cuántas de ellas estuvieron alquiladas antes de venderse? No hay estadística alguna que lo refleje actualmente. (View Highlight)
Otro argumento podría ser que se los propietarios decidieran dejarlas vacías. Los últimos datos oficiales sobre viviendas vacías del Instituto Nacional de Estadística (INE) corresponden a 2021, aunque se puede sacar una foto. En España había 3,8 millones de vivienda vacías, de un total de 26,6 millones de viviendas totales, lo que supone el 14% del total nacional. (View Highlight)
El propio INE afirma que la mayor proporción de estas viviendas vacías se encuentran en municipios pequeños. “Así, los de menos de 10.000 habitantes, en los que residía el 20,3% de la población total, registraron el 45% del parque de viviendas vacías. Por el contrario, las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde residía el 23,8% de la población, solo contenían el 10,5% del total de viviendas vacías”, concretan. (View Highlight)
A ello, hay que añadir aquellas viviendas con un muy bajo consumo eléctrico o esporádico, que proceden de los datos de consumo eléctrico de las declaraciones anuales de consumo de energía de las compañías prestadoras de los suministros y que recoge la Agencia Tributaria. Apenas 944.000 unidades tendrían un consumo muy bajo, el correspondiente a un mes al año, mientras que 2,5 millones de viviendas tendrían un consumo esporádico, el correspondiente a entre uno tres meses al año, que se encuentran, fundamentalmente, en municipios de la costa y del interior como destinos de vacaciones estivales. (View Highlight)
El mercado de la vivienda de alquiler en los principales mercados es todavía más preocupante en ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia o Málaga. Estos importantes polos económicos y sociales han perdido buena parte de su oferta de viviendas en alquiler habitual, donde destaca Barcelona, con una caída del 84% del stock entre el cuarto trimestre de 2020 y el cuarto trimestre de 2024, con más de 40.000 viviendas menos en el mercado. Le sigue Madrid, con un 71% menos, por delante de Málaga (-64%) y Valencia (-63%), mientras la demanda sigue presionando y lo precios no paran de aumentar, firmando rentas récord en todas estas ciudades. (View Highlight)
La capital catalana sigue destacando sobre todas las demás cuando realizamos el ejercicio del traspaso directo de viviendas al alquiler de temporada o al turístico. Y es que el stock de los arrendamientos de temporada también ha caído un 14% en estos años, con casi 1.000 casas menos, mientras que el turístico solo ha crecido un 8%, con poco más de 1.000 anuncios más que a finales de 2020. En un cómputo global, han desaparecido más de 40.000 viviendas de alquiler del mercado en Barcelona. (View Highlight)
La capital catalana ha vuelto a superar entre 2021 y 2024 más de 15.000 transacciones de viviendas de segunda mano, rozando las 17.000 en 2022 y el pasado año, unas cifras muy cercanas a las del boom inmobiliario. Por otro lado, en 2021, contaba con algo más de 75.500 viviendas vacías, el 9,3% del parque de viviendas de la ciudad, mientras que las viviendas de bajo consumo ascendían a algo más de 16.000 unidades. (View Highlight)
En Madrid, mientras tanto, el mercado del alquiler permanente ha ‘perdido’ más de 57.500 viviendas en estos últimos años, frente al 5% que ha crecido el alquiler de temporada, con apenas 200 viviendas más en el mercado, y un incremento del 53% de los pisos turísticos, lo que supone algo más de 7.500 pisos más que a finales de 2020, según AirDNA. Entre los dos suponen el 13,4% de la oferta ‘desaparecida’ en el alquiler permanente y no explican la ‘espantada’ de casi 50.000 viviendas del mercado del alquiler en la capital. (View Highlight)
Las operaciones de compraventa de viviendas usada en Madrid han alcanzado máximos de la serie histórica del MIVAU en estos últimos años, con más de 40.000 anuales en 2021 y 2022, donde registró su récord de 43.615 transacciones, y también en 2023, incluso por encima de la época del boom inmobiliario. (View Highlight)
La capital, además, cuenta con datos oficiales de 2021, con casi 97.000 viviendas vacías, el 6,3% del parque residencial de la capital, mientras que otras 27.200 tienen considerado un bajo consumo eléctrico, de apenas un mes de convivencia (View Highlight)
Por su parte, en Valencia, el descenso del 63% de la oferta de alquiler de larga estancia roza las 10.000 viviendas menos en el mercado entre 2020 y 2024, mientras apenas ha crecido el número de alquileres temporales por debajo de la centena y suben los alquileres turísticos en menos de 3.500 unidades. Los dos suponen el 35% de la oferta que ha salido del alquiler habitual si se trasladarán todos los alquileres habituales a permanente o turístico. De nuevo, nos quedamos sin saber a dónde se han ido esas cerca de 6.500 casas. (View Highlight)
Las ventas de viviendas usadas en la capital del Turia superan las 9.500 unidades anuales desde 2021, llegando a las 10.800 en 2022, su cifra más alta desde 2005. Mientras, con más de 36.300 viviendas vacías, alcanzan al 8,7% del total de viviendas en la ciudad, con casi 10.000 inmuebles de bajo consumo energético. (View Highlight)
Finalmente, Málaga es la ciudad que refleja la mayor tensión del mercado de la vivienda de las cuatro analizadas. Con los últimos datos disponibles, el stock de alquiler permanente había perdido casi 7.000 viviendas entre 2020 y 2024. Por su parte, la oferta de alquileres de temporada había aumentado en 173 unidades, mientras que el alquiler turístico ofrece casi 3.500 viviendas más que hace cuatro año. Entre las dos suponen el 52% de la oferta que ha perdido el alquiler permanente, por encima de la media nacional. (View Highlight)
La capital andaluza también ha despuntado en sus compraventas de vivienda usada, entre las 6.000 y 7.000 unidades anuales. De hecho, el dato de 2022, con 7.122 operaciones, es el segundo mejor dato de la serie desde 2006. Además, el 6,3% del parque de viviendas de la ciudad está vacío y apenas 5.000 viviendas cuentan con el consumo energético de solo un mes de uso. (View Highlight)
