Los expertos descartan recortes de tipos en los próximos meses y dibujan un escenario marcado por una progresiva pérdida de fuelle del mercado hipotecario (View Highlight)
El Banco Central Europeo (BCE) ha celebrado este 30 de octubre una nueva reunión de transición. Tal y como esperaba el mercado, la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona ha vuelto a mantener los tipos de interés en el 2% por tercera vez consecutiva, en un momento de inflación bajo control y de elevada incertidumbre por la nueva política arancelaria global. (View Highlight)
Una vez más, el Guardián del euro ha optado por la prudencia antes de tocar el precio del dinero, dejando la tasa rectora en el 2%, la tasa de las operaciones principales de financiación en el 2,15% y la tasa de facilidad marginal de crédito en el 2,40%. Y no hay visos de que vaya a haber cambios a corto plazo, sobre todo después de que la presidenta Christine Lagarde haya afirmado que los tipos se encuentran en una “buena posición”. (View Highlight)
Bancos, economistas y expertos hipotecarios descartan recortes de tipos en los próximos meses, y dibujan un escenario marcado por una progresiva pérdida de fuelle del mercado hipotecario y una estabilidad tanto del euríbor como de las ofertas hipotecarias. Mientras el precio de la vivienda dejará fuera del mercado a parte de la demanda, las noticias son positivas tanto quienes están pagando una hipoteca como los consumidores de perfil solvente que busque financiación para comprar una casa o para cambiar el préstamo por otro de mejores condiciones. (View Highlight)
Según explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, en la penúltima reunión del año “el Banco Central Europeo parece seguir la pauta marcada de ‘esperar y ver’, ante las señales mixtas de bajo crecimiento e inflación controlada, por un lado, y la incertidumbre de posibles brotes inflacionarios futuros derivados de las tensiones comerciales mundiales y el alto nivel de empleo”. (View Highlight)
Tal y como comenta el banco de inversión Renta 4, “el mercado no descuenta más recortes en 2025 y otorga un 50% de probabilidad a una bajada más de 25 puntos básicos para 2026”, una posibilidad que la entidad solo ve viable “si la recuperación del PIB no se confirma o se producen presiones significativas a la baja sobre la inflación”. (View Highlight)
Mientras, los analistas de Bankinter descartan movimientos tanto en la reunión de diciembre como durante el año que viene, ya que “la inflación está controlada, el mercado laboral es sólido y los estímulos fiscales irán gradualmente reactivando la economía”. En su opinión, “el ciclo de bajadas ha llegado a su fin y no prevemos nuevos recortes en lo que queda de 2025 ni en 2026”. (View Highlight)
Francisco Rodríguez, director de Estudios Financieros de Funcas, coincide con esa visión y recuerda que “el BCE ya ha recortado los tipos en ocho ocasiones y, tras ese ciclo tan intenso, ha decidido hacer una pausa”. Por eso, añade, “nuevas bajadas están descartadas hasta que haya señales claras de que la inflación converge de forma sostenida hacia el 2% y que los salarios no ejercen más presión”. Y añade que “el BCE quiere evitar la sensación de haber ido demasiado lejos y dejar margen de maniobra”. (View Highlight)
El economista Miguel Córdoba tampoco prevé de momento nuevos recortes de tipos y argumenta que, teniendo en cuenta los niveles actuales en los que se encuentran la inflación y el euríbor, “no tendría sentido especular con más bajadas. El dinero tiene que tener un precio cuando se preste y el 2% es un tipo más que adecuado”. (View Highlight)
La reunión del próximo 18 de diciembre podría dar más pistas sobre la futura estrategia de la institución que preside la francesa Christine Lagarde, ya que en el último cónclave del año actualizará sus previsiones económicas y de inflación, que incluirán por primera vez proyecciones para 2028. Será entonces cuando se confirme si el BCE ve riesgos a la baja en los precios y si sus cálculos apuntan a una inflación inferior al objetivo oficial del 2% de forma sostenida en el tiempo. Algunos analistas creen que la inflación podría caer de ese nivel, pero de forma puntual. (View Highlight)
La reunión del próximo 18 de diciembre podría dar más pistas sobre la futura estrategia de la institución que preside la francesa Christine Lagarde, ya que en el último cónclave del año actualizará sus previsiones económicas y de inflación, que incluirán por primera vez proyecciones para 2028. Será entonces cuando se confirme si el BCE ve riesgos a la baja en los precios y si sus cálculos apuntan a una inflación inferior al objetivo oficial del 2% de forma sostenida en el tiempo. Algunos analistas creen que la inflación podría caer de ese nivel, pero de forma puntual. (View Highlight)
En este sentido, Miguel Córdoba asegura que “los precios de la vivienda se encuentran disparados en las zonas tensionadas y no se corresponden con la renta disponible, por lo que han expulsado del mercado a las clases medias y medias-bajas. En cuanto a las clases medias-altas, o medias con ayuda de los padres, que son las que la banca podría considerar como demanda solvente, seguirán demandando hipotecas, pero el continuo incremento de los precios hace que uno se tenga que pensar y mucho si es capaz de asumir ese riesgo elevado a 30 de años de plazo”. (View Highlight)
Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), tampoco cree que vayamos a “pasar de una guerra a un momento depresivo”, aunque defiende que “es lógico que la demanda se aplane” porque “el mercado no puede crecer de forma indefinida a dos dígitos y además la demanda se enfrenta a una falta de oferta”, lo que provoca que la tendencia al alza tenga un límite. (View Highlight)
Los datos oficiales ya reflejan una ralentización en el ritmo de crecimiento de las firmas de hipotecas. La última estadística de los notarios, por ejemplo, muestra un incremento de las hipotecas del 3,3% interanual en agosto, con 21.011 operaciones. Se trata del volumen de nuevas operaciones más reducido desde septiembre de 2023 y el menor ritmo de incremento en año y medio (desde marzo de 2024). (View Highlight)
Además, la última encuesta de condiciones financieras del BCE adelanta otros síntomas a la baja la actividad hipotecaria. Por ejemplo, en el tercer trimestre del año, un 20% de los bancos españoles rechazaron solicitudes de financiación por parte de los hogares, frente al 5% del conjunto de la eurozona. (View Highlight)
A ello se suma que ya hay bancos que ya han confirmado su desinterés por sumarse a la batalla hipotecaria y mejorar sus ofertas para captar nuevos clientes dada la elevada competencia y los riesgos de que aumente la morosidad. (View Highlight)
Por ejemplo, la consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, afirmó durante una conferencia con analistas que la entidad ha estado creciendo en hipotecas en España, pero que a partir de ahora será menos activa en este terreno porque “la competencia está empezando a ser un poco irracional, particularmente en hipotecas a tipo fijo y largo plazo”. Además, “los precios suben y suben y podría empezar a hablar problemas de asequibilidad particularmente en los salarios medios”, avisó Ortiz. (View Highlight)
El consejero delegado de Banco Santander, Héctor Grisi, también ha dejado caer durante la presentación de los resultados del tercer trimestre que la entidad no está por la labor de lanzar ofertas hipotecarias agresivas, ya que no ve sentido a conceder hipotecas por debajo del 2%, cuando el euríbor ronda el 2,2% y la rentabilidad del bono español está por encima del 3%. (View Highlight)
Sobre estas declaraciones, el economista Miguel Córdoba asegura que “la hipoteca siempre ha sido un atractor de negocio para los bancos”, sobre todo se el cliente contrata otros productos bancarios o domicilia su nómina. “Pero, en sí, la hipoteca no es rentable para los bancos, ya que ese diferencial de un punto o menos no cubre los gastos fijos y la repercusión de la morosidad vía provisiones”. (View Highlight)
A pesar de que se espera un giro a la baja en la actividad y de que algunas entidades no tienen pensado subirse a la batalla hipotecaria, el director general de idealista/hipotecas cree que los actuales tipos del 2% nos garantizan tipos de interés muy bajos en las ofertas de préstamos, “en torno al 2% e incluso inferiores a tipo fijo (muy por debajo del coste del dinero a largo plazo), y sobre el 1,50% en los tipos mixtos”. Para Juan Viillén, “sin duda son buenas noticias para quienes estén en busca de una hipoteca, sea para una compra de vivienda o para cambiar de banco la que ya tienen” y mejorar sus condiciones. (View Highlight)
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) coincide con ese análisis y defiende que las actuales ofertas hipotecarias se mantienen en un nivel extraordinario, ya que pueden conseguirse tipos fijos a largo plazo por debajo de la inflación, lo que supone unos tipos de interés reales negativos. (View Highlight)
Desde Funcas destacan que las actuales ofertas hipotecarias “están cerca de lo mejor que puede encontrarse en este entorno”, mientras que Ibercaja también considera que “la oferta hipotecaria en España se encuentra en tipos muy atractivos para los clientes, dados los niveles de referencias como el euríbor a 12 meses o los tipos de interés a largo plazo”. (View Highlight)
Según el jefe de Análisis Económico y Financiero de la entidad aragonesa, “la banca ha ajustado mucho su oferta durante las últimas bajadas de tipos y ahora los márgenes están muy apretados”. No obstante, y aunque descarta un desplome generalizado de los tipos de interés de las ofertas actuales, sí ve viable que haya mejoras selectivas para perfiles solventes en el caso de hipotecas mixtas y fijas. (View Highlight)
Antonio Gallardo, experto económico de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), también atisba una fuerte competencia bancaria por captar al cliente más ‘premium’, que sí puede comprar la vivienda y al que se le ofrece incluso tipos fijos que están por debajo del mercado, pero se trata de un perfil “bastante minoritario con respecto al global”. (View Highlight)
Su pronóstico es que pueda haber cierto parón en la demanda hipotecaria por dos motivos: primero, porque “hay un sector cada vez más grande de la población al que le está costando más acceder a una vivienda, ya que las cuotas de las hipotecas son muy elevadas respecto a los salarios”; y, segundo, porque parte de la población que quería comprar vivienda ya lo ha hecho, adelantando la operación en un mercado inmobiliario alcista. (View Highlight)
En el caso del indicador de referencia para las hipotecas variables, las previsiones de los expertos apuntan a una fase de meseta que podría prolongarse durante meses. El euríbor a 12 meses cerró septiembre en el 2,173% y registra una media provisional en octubre del 2,187%. A pesar de ser su nivel más alto desde el pasado mes de marzo, se mantiene medio punto por debajo del registrado hace un año (cuando se encontraba cerca del 2,7%), lo que significa que las próximas revisiones anuales de las hipotecas traerán nuevas rebajas de las cuotas mensuales. (View Highlight)
Para el director de Estudios Financieros de Funcas, la clave está en que “el euríbor se ha adelantado a las bajadas del BCE durante el ciclo de recortes, y ahora descuenta que estamos en una fase de estabilización. En la práctica, eso significa que lo veremos moverse poco en los próximos meses: puede fluctuar, pero sin tendencia clara a la baja mientras el BCE mantenga la pausa”. (View Highlight)
Los cálculos de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), de hecho, apuntan a que el euríbor cerrará 2025 con una media cercana al 2,07% y que bajará hasta el 1,9% en 2026 para subir de nuevo al 2% en 2027. Por tanto, prevé un movimiento máximo de dos décimas en los próximos 26 meses, lo que dibuja un panorama de tranquilidad para quienes están pagando actualmente una hipoteca variable. (View Highlight)
Desde Ibercaja también vaticinan un euríbor estable en torno al 2,2% en los próximos meses, aunque difiere con Funcas de cara a 2026: según la entidad aragonesa, el indicador de referencia para las hipotecas variables registrará una tímida atendencia al alza conforme avance 2026. (View Highlight)
